Conseil Locatio

Louer sa maison ou son appartement quelques semaines par an est entré dans les moeurs. Il suffit, pour s'en convaincre, de consulter les sites spécialisés dans les locations saisonnières. Ceux-ci offrent aux propriétaires de nombreux services pour valoriser leurs annonces. Certains les assistent aussi dans leurs démarches juridiques car la location saisonnière n'est pas, en tant que telle, encadrée par la loi. 

Voici quelques conseils pour éviter les déconvenues et préserver vos droits en cas de litige avec un locataire. 

Classement en "meublé de tourisme" 
Sachez avant tout que, s'il n'est pas obligatoire, il est néanmoins avantageux de faire classer le logement en meublé de tourisme (de une à douze semaines). Cela permet, si le logement est votre domicile personnel, d'être exonéré de la taxe foncière, ce qui suppose de faire une déclaration auprès du service des impôts fonciers avant le 1er janvier de l'année concernée. Et, naturellement, un meublé classé offrira plus de garanties aux locataires potentiels. 

La première démarche est de faire visiter son logement par un organisme agréé dont la liste est disponible auprès de la préfecture du département dont il dépend. Le certificat en poche, il faut ensuite constituer un dossier de demande de classement en utilisant les formulaires types ( cliquer ici ). Ce dossier comporte, outre le certificat de visite, une déclaration de mise en location ainsi qu'un état descriptif du meublé et de ses conditions de location avec la catégorie de classement souhaitée (de 1 à 5 étoiles). Vous adresserez ensuite le dossier à la mairie qui le soumettra au préfet. Si la réponse est favorable, celle-ci se traduira par un arrêté de classement et vous en serez alors averti par la municipalité. 

L'arrêté de classement est valable 5 ans. Le loueur doit donc se soumettre, tous les cinq ans à partir de la date anniversaire du classement initial, à une visite de vérification de la conformité du meublé aux normes exigées pour sa catégorie. En effet, il est fondamental de respecter les normes de confort correspondant à la catégorie de classement du logement. Toute modification apportée au local doit être déclarée à la mairie ainsi que la cessation de mise en location du meublé. 

Description du bien 
Que le bien soit ou non classé en meublé de tourisme, le propriétaire doit observer certaines règles. La loi n'exige pas d'établir un "contrat" en bonne et due forme, mais si le locataire le réclame, le propriétaire doit lui adresser par courrier un état descriptif des lieux avec indication du prix (loi du 29/11/1965 et arrêté du 16/5/1967). Ce descriptif doit préciser : la nature du logement (maison ou appartement), son confort (nombre de chambres, salon, baignoire...) et la superficie des pièces, les équipements fournis (lits, lave-linge...), sa situation géographique (la distance le séparant de la plage, du centre-ville, des commerces de proximité ou de la gare...), les éventuelles nuisances qui l'entourent (voie ferrée, autoroute, usine...), le prix (librement fixé et non soumis à TVA), les modalités de paiement et la durée de la location (heures d'arrivée et de départ). 

Attention ! si le logement est classé en meublé de tourisme, la loi impose l'utilisation d'un descriptif type. 

À savoir : certaines chambres syndicales comme l'UNPI proposent des modèles de contrat à télécharger ( cliquer ici ). 

Dépôt de garantie 
Le contrat de location doit aussi mentionner la somme à verser pour concrétiser l'accord de réservation. Son montant n'est pas réglementé mais le loueur peut encaisser le chèque dès réception. En pratique, il est d'usage de demander environ 25 % du prix de la location. C'est la règle pour les professionnels de l'immobilier, qui n'ont pas le droit de réclamer l'argent plus de six mois avant le début de la location. En pratique, le dépôt de garantie est versé à la remise des clés. Contrairement aux arrhes ou à l'acompte versé, cette somme doit être restituée au locataire à l'issue de la location. Toutefois, une partie de cette somme peut servir à couvrir les frais de réparation en cas de détérioration du logement par le locataire. 

Nos conseils 
- Ne signez pas le contrat que vous envoyez au locataire, celui-ci pourrait en modifier les clauses. Attendez donc qu'il vous le renvoie signé. 

- Établissez un état des lieux qui fait l'inventaire du mobilier et des ustensiles présents dans chaque pièce en y mettant une appréciation (bon état, neuf...) 

- Faites attention aux termes employés dans le contrat, cela peut avoir des conséquences en cas de résiliation. Par exemple, la somme payée d'avance par le locataire pour réserver la location peut être qualifiée d'arrhes ou d'acompte. Dans le premier cas, le futur locataire peut se dédire en abandonnant la somme alors que si c'est le loueur qui renonce, il doit verser au locataire le double de la somme reçue. Le propriétaire a tout intérêt à qualifier la somme versée d'"acompte", qui implique un engagement de location ferme et définitif de la part du locataire. S'il renonce à quelque moment que ce soit, il perd l'argent versé et devra même régler le solde de la location. Le loueur qui renonce n'est en principe pas tenu de restituer l'argent à son locataire mais celui-ci pourrait obtenir devant un tribunal réparation de son préjudice moral et financier. Pour concilier les intérêts des parties, certains sites de location conseillent d'indiquer dans le contrat que "les sommes versées par avance ne pourront plus être restituées si le locataire change d'avis moins de trois semaines avant la date de la location". 

- Soignez la rédaction de l'annonce. Une petite annonce est en effet considérée comme une publicité et la publicité mensongère est pénalement sanctionnée. Si, par exemple, vous omettez de préciser l'existence d'un chantier ou d'une installation électrique dangereuse à proximité du logement, le locataire pourrait vous le reprocher devant un tribunal et obtenir réparation de son préjudice. En outre, la publicité mensongère (par omission) peut être dénoncée à la DGCCRF. 

- Enfin, contactez votre assureur et vérifiez que le contrat multirisque habitation joue bien à l'égard des locataires, notamment en cas de dommages corporels. Le cas échéant, souscrivez une extension de garantie "recours des locataires contre le propriétaire" qui indemnise les dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux s'ils sont causés par un défaut d'entretien du bâtiment. En tant que propriétaire, vous pouvez exiger de votre locataire qu'il fournisse une attestation d'assurance qui le couvre contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux...), que ce soit une extension "villégiature" de sa police d'assurance "habitation principale" ou un contrat spécifique limité à son séjour chez vous.